Welke soorten huurcontracten zijn er?

Op zoek naar je eerste woonruimte ben je als student meestal aangewezen op de kamermarkt, maar behalve studentenhuizen en studio’s zijn er nog verschillende andere mogelijkheden, zoals wonen bij een hospita, antikraak wonen of in een getransformeerd pand wonen. Afhankelijk van het type woning dat je kiest, zal je met een ander soort woonvorm en contracttype te maken krijgen. Zo heb je woningcorporaties, al dan niet specifiek voor studenten, particuliere verhuurders en bijvoorbeeld een hospita waarmee je samen in één huis woont. Bij het huren van een van zulke woningen hoort natuurlijk een huurcontract; Hieronder een overzicht in de grote verschillen tussen verschillende woonvormen en contracttypen.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Dit is een huurcontract zonder einddatum. Een huurder met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geniet huurbescherming en kan daardoor niet zomaar zijn huis worden uitgezet. Dit is het meest voorkomende contracttype.

Campuscontract

Studentenwoningcorporaties maken vaak gebruik van het campuscontract. Dit kan alleen als ze in hun visie e.d. hebben opgenomen dat ze de kamers alleen beschikbaar stellen aan studenten. Wanneer je een campuscontract hebt afgesloten, betekent dit dat jouw huurovereenkomst gekoppeld is aan je inschrijving bij een onderwijsinstelling. Dit maakt dat wanneer jouw inschrijving bij een onderwijsinstelling eindigt, jij je kamer zult moeten verlaten. Om te controleren of je wel ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, mag jouw verhuurder iedere paar maanden een bewijs van inschrijving vragen. Je hebt dan drie maanden de tijd om dit bewijs te overhandigen. Woningcorporaties laten het vaak toe om een jaar langer dan je studentenperiode in je kamer met campuscontract blijven wonen.
Het campuscontract is een speciale tijdelijke huurovereenkomst die maakt dat je alleen als student in een studentenwoning kan wonen. Wanneer je bent afgestudeerd moet je uit je woning en kan een andere student je plek innemen. Komt er geen student na jou in je kamer? Dan kun je betogen dat er geen sprake is van een campuscontract en mag jouw verhuurder de huur niet opzeggen op basis van het feit dat jij geen bewijs van inschrijving bij een onderwijsinstelling kunt overhandigen.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Een bepaalde tijdscontract is een contract voor maximaal 5 jaar bij onzelfstandige woningen. Na deze periode moet je de woning verlaten als je geen nieuw contract krijgt. Het contract is wel tussentijds opzegbaar voor de huurder. Eventueel kan het contract na het einde van het contract omgezet worden in een contract voor onbepaalde tijd. Je mag na vijf jaar niet nog een contract voor bepaalde tijd krijgen. Als de verhuurder niet binnen de opzegtermijn laat weten dat je eruit moet, dan wordt het contract automatisch een onbepaalde tijdscontract.

Onderhuur en onderverhuur

Het komt regelmatig voor dat een student een tijd gaat reizen of in het buitenland gaat studeren. Het heeft dan voordelen om deze kamer onder te verhuren. Hier zijn echter wel een aantal zaken van belang. Dit valt onder te verdelen in belangrijke zaken als je gaat onderhuren of onderverhuren.

Onderhuren
Wanneer je op zoek bent naar het kamer, zal je vaak tijdelijke kamers tegen komen. Dit kan een goede opstap zijn om rustig verder op zoek te gaan naar een volgende (niet tijdelijke) kamer. Wanneer je onderhuurt heb je ook huurbescherming; je huur mag niet zomaar worden opgezegd. Hiervoor is het wel van belang dat je een contract tekent. Het is van belang om goede afspraken te maken over welke spullen je mag gebruiken van de onderverhuurder, wat huisregels zijn en hoe je de geldzaken regelt (dit leg je ook vast in het contract). Ook wordt het sterk aangeraden om een opnamestaat en inventarislijst te maken. Zo kun je achteraf alleen verantwoordelijk gesteld worden voor beschadigingen of gebreken die veroorzaakt zijn tijdens jouw verblijf.

Onderverhuren
Wil je iemand tijdelijk in je kamer terwijl jij bijvoorbeeld een tijdje naar het buitenland gaat, dan zijn er een aantal zaken van belang. Dit mag namelijk alleen wanneer jouw verhuurder hiermee akkoord gaat. Dit geldt overigens niet wanneer jijzelf in de woning blijft wonen en alleen één kamer onderverhuurt (tenzij het in jouw huurcontract is uitgesloten). Het is sterk aan te raden om een contact met de onderhuurder op te stellen. Het is erg belangrijk om je te beseffen dat je de hoofdverantwoordelijke bent voor de kamer en het betalen van de huur aan de hoofdverhuurder. Wanneer de onderhuurder de huur niet betaalt, ben jij daar verantwoordelijk voor. Je zou dit risico gedeeltelijk kunnen opvangen door zelf de huur te blijven betalen aan je verhuurder en de onderhuurder jou te laten betalen.

Airbnb

Wil je jouw kamer bijvoorbeeld tijdens je vakantie verhuren via Airbnb, ga dan na of dit wel is toegestaan door jouw verhuurder. Veel verhuurders staan deze vorm van verhuur namelijk niet toe. Woningcorporaties leggen in sommige gevallen zelfs boetes op wanneer je jouw kamer via Airbnb verhuurt. Let hier dus goed op! Check of het onderverhuren via Airbnb is toegestaan in jouw huurcontract en anders bij jouw verhuurder zelf.

Documentatie
Zowel als onderverhuurder als –huurder is het van belang om de volgende zaken goed te regelen:

Een huurcontract

Een opnamestaat
Een inventarisatielijst

Bij het onder(ver)huren wordt een apart contract opgesteld, het contract van de onderverhuurder en de hoofdverhuurder blijft onveranderd. Een voorbeeld van een tijdelijk contract wat je kan gebruiken vind je hier.

Een opnamestaat bevat de staat van de woning of kamer, bijvoorbeeld scheuren in de muren of gaten in het plafond. Een tip: maak foto’s van de eventuele gebreken die al bestaan. Schrijf deze zaken duidelijk op zodat er achteraf geen onduidelijkheden over kunnen bestaan of iets gedurende de onderhuur periode is veranderd. Met behulp van deze documenten kan je deze opnamestaat op papier vastleggen:

In de inventarisatielijst documenteer je alle zaken die je in je kamer achterlaat zoals meubels, lampen of huishoudelijke apparatuur. Deze lijst kan je gebruiken aan het einde van de tijdelijke verhuur om te checken of alles er nog is. Eventueel zou je kunnen afspreken een borg hiervoor te betalen, die je volledig terugkrijgt wanneer alles er nog in dezelfde staat is bij de beëindiging van de onderhuur. Een opzet van een inventarisatielijst vind je hier.

Short stay contracten

Het is in bepaalde gemeenten onder strikte voorwaarden mogelijk om een woning te verhuren voor periodes tussen één week en zes maanden. Dit gaat meestal om verhuur van woonruimte voor kort verblijf aan (vaak buitenlandse) werknemers en studenten. In het algemeen worden short stay-woningen niet gebruikt voor duurzame bewoning. Een gemeentelijk short stay beleid maakt het mogelijk om woningen voor dit doel te onttrekken aan de woningvoorraad. Eigenaren hebben er een vergunning nodig om short stay te mogen verhuren. Short stay is gebaseerd op de bepaling ‘naar zijn aard van korte duur’ (artikel 232, lid 2, Burgerlijk Wetboek, boek 7), een bepaling die nadrukkelijk is bedoeld als uitzonderingsbepaling op het huurrecht. Huur en verhuur van periodes korter dan één week is alleen toegestaan in hotels. Boven de zes maanden is er sprake van ‘gewoon’ wonen.

Short stay is alleen mogelijk als er geen sprake is van echt wonen. Het gaat dan dus om bijvoorbeeld vakantieverblijf, of bij een summer school van twee maanden. Veel verhuurders en corporaties bieden onterecht short stay-contracten aan. Als je namelijk echt ergens werkt en dus woont voor korte tijd, zoals voor een half jaar tot een jaar, hoor je een bepaalde tijdcontract krijgen. Daarmee heb je ook meer rechten. Veel verhuurders en corporaties bieden alsnog short stay-contracten aan.

Let op: Short stay-contracten kunnen niet tussentijds worden opgezegd. Wij raden daarom altijd aan te kijken voor een bepaalde tijdscontract.

Studentenhuis

Wonen in een studentenhuis is eigenlijk een kamergewijs verhuurde woning. Woon je dus in een studentenhuis, dan is de kans erg groot dat je onzelfstandig woont. De eigenaar (particulier of woningcorporatie) heeft vaak meerdere woningen in zijn bezit die hij op deze manier verhuurt, maar het komt ook voor dat de ouders van een student een pand kopen in de stad waar zoon of dochter studeert. De zittende kamerbewoners bepalen in de praktijk vaak wie er eventueel in aanmerking komt voor een vrijkomende kamer. Daarvoor moet de geïnteresseerde dan komen hospiteren. Hoe een hospiteeravond eruit ziet is per huis afhankelijk. Ook komt het voor dat de eigenaar selecteert wie er komt te wonen, of kun je zonder hospiteeravond aangeven dat een bekende van je geïnteresseerd is in de kamer.

(Studenten) woningcorporaties

In een groot aantal steden kun je je bij een woningcorporatie voor studenten inschrijven. Zij werken met een wachtlijst, waardoor het gunstig kan zijn om je zo vroeg mogelijk in te schrijven. De prijzen voor de kamers liggen eigenlijk altijd beneden de toegestane maximumhuur en de woningen zijn vaak goed onderhouden.

Inschrijven bij woningcorporaties

Wanneer je al weet waar je gaat studeren het volgende studiejaar, is het een goed idee om je zo snel mogelijk in te schrijven bij de studentenwoningcorporatie in jouw stad. Deze hebben vaak te maken met een wachtlijst waardoor je voordeel hebt met een paar maanden inschrijftijd, voordat je werkelijk op zoek gaat naar een kamer. Je kunt je voor woningen waar een kamer vrijkomt inschrijven en wanneer je bij de personen met de langste inschrijftijd hoort, word je uitgenodigd om te hospiteren in het huis, of heb je de kamer direct (afhankelijk per woningcorporatie). Een groot voordeel van het huren bij een woningcorporatie is de huurprijs: deze is vaak niet hoger zijn dan wettelijk is toegestaan.

Woningcorporaties (zowel voor studenten als algemene) hebben soms ook antikraakwoningen waar je vrij snel in kan, maar weinig huurbescherming hebt. Deze woningen staan op de lijst om gesloopt te worden, waardoor je binnen vrij korte tijd je huis uit kan worden gezet

Antikraak

Antikraak wonen is populair onder studenten omdat je veel ruimte kunt krijgen voor weinig geld. Deze woningen staan vaak op de lijst om gesloopt te worden of staan al langere tijd leeg. Wees je bewust van je kwetsbare positie als je antikraak woont. Zo kan het zijn dat je binnen vrij korte tijd je huis uit kan worden gezet. De opzegtermijn is in het contract opgenomen, deze termijn is vaak wel heel kort (een maand, twee weken, of zelfs maar 24-uur).

Om de korte opzegtermijn te kunnen compenseren is de vergoeding die je voor de woning betaalt vaak veel lager dan bij huurwoningen. Volgens de wet mag een verhuurder slechts de nuts- en servicekosten doorberekenen aan de verhuurder en dus geen huur of administratiekosten vragen. Dit heeft ook gevolgen voor het type contract. Je krijgt namelijk geen huurcontract, maar een bruikleenovereenkomst. Je leent dus als het ware de ruimte van de verhuurder. Hierdoor kun je geen aanspraak maken op huurbescherming, of beroep doen op het huurrecht.

Om antikraak te kunnen wonen moet je:

Minimaal 18 jaar zijn
De Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfstitel hebben
Beschikken over een bepaald minimuminkomen
Inboedelverzekering en/of aansprakelijkheidsverzekering hebben
Een brandveiligheidpakket aanschaffen (brandblusser, rookdetector)

Contract onder de Leegstandswet

Woningen die verhuurd worden onder de Leegstandswet zijn (leegstaande) panden die in de toekomst zullen worden gesloopt, gerenoveerd of verkocht. De volgende woonruimte kan worden verhuurd onder de Leegstandswet:

Te koop staande woning van een particuliere eigenaar (een eigenaar mag maximaal twee koopwoningen tegelijkertijd verhuren)
Te koop staande huurwoning
Huurwoning (bijvoorbeeld van een woningcorporatie) die op termijn gesloopt of ingrijpend gerenoveerd wordt
Woonruimte in een gebouw (bijvoorbeeld kantoor of school) dat in afwachting is van een andere bestemming, verkoop of verbouwing.

Een verhuurder kan in dit geval een Leegstandswetvergunning aanvragen bij de gemeente. Deze vergunning wordt afgegeven voor maximaal vijf tot tien jaar, afhankelijk van het soort pand.

Een verhuurder moet de huurder op grond van de Leegstandswet minimaal zes maanden huur kunnen bieden. Vanuit de verhuurder geldt een minimale opzegtermijn van drie maanden, maar verder geniet je geen huurbescherming. Het puntenstelsel (WWS) en de maximale huurverhoging geldt niet voor te koop staande woningen van particulieren. Wel is het puntenstelsel van toepassing op woningen die worden gesloopt of gerenoveerd.

Hospitakamer

Een andere vorm van huren is hospitahuur. Je woont dan in bij de verhuurder. Als je bij een hospita huurt, heb je te maken met een proefperiode van negen maanden. In deze tijd kun je zonder een reden het huis uit worden gezet. Er is wel een opzegtermijn van drie maanden. In die negen maanden valt de huurder niet onder de huurbescherming. Na die negen maanden valt de huurder wel onder de bescherming.

Voor hospitakamers kun je je het beste wenden tot een niet-commercieel kamerbemiddelingsbureau. Vanzelfsprekend kun je ook gebruik maken van de kamersites op internet.

Transformatie

Transformatie is de laatste jaren een populaire methode om studentenhuizen te bouwen. Hierbij worden kantoorpanden verbouwd tot studentenhuizen van verschillende soorten en maten en in verschillende steden.
Transformatie organisaties waar LSVb contact mee heeft:

Socius (combineert transformatie met sociale woonprojecten)
SHS Delft

Sociale woonprojecten

Een steentje bijdragen aan de maatschappij en daarbij betaalbaar wonen? Bij veel sociale woonprojecten wordt dit gecombineerd. Zo zijn er projecten waarbij studenten activiteiten organiseren in de wijk in ruil voor korting op de huurprijs. Bij andere organisaties kan je samen wonen met ouderen of probleemjongeren, of meehelpen met klussen in ruil voor korting op je huur.

Student Hotels

In sommige steden bestaan hotels waar je als studenten in kan wonen. Let er op dat huren bij deze organisaties extreem duur is. Als je hier huurt heb je geen huurcontract, omdat ze zich officieel een hotel noemen. Hierdoor maak je bij student hotels geen aanspraak op huurrechten, omdat het officieel niet onder huur valt. Doordat je ook geen huurcontract hebt zul je ook geen huurrechten ontvangen. Dit heeft als gevolg dat je niet tussentijds je huur kunt opzeggen, je privacy niet altijd gewaarborgd is en de student hotel niet verplicht is om het puntensysteem na te leven. Hierdoor raden wij het ten zeerste af om een kamer bij the student hotel te huren.