Housing hotline

Het vinden van een kamer/huis in Nederland is een enorme uitdaging en je bent niet de enige die op zoek is, er is een tekort van ongeveer 30.000 studentenwoningen in het hele land. Dit zorgt voor een krappe woningmarkt, waarin veel studenten concurreren om relatief weinig kamers.

De LSVb zelf is helaas geen huisvestingsorganisatie en kan daarom geen studenten rechtstreeks aan een woning helpen. Wel hebben we informatie verzameld waarmee we het hopelijk makkelijker maken voor jou als student om op kamers te kunnen gaan.

We hebben een lijst met betrouwbare websites en Facebook-groepen voor je samengesteld die je kunt bekijken. We hopen dat dit een geschikt startpunt is.

Hier zijn onze beste tips om je te helpen bij je zoektocht naar een kamer:

1. Begin op tijd met je zoektocht – we raden aan om ten minste 3 maanden voordat je huisvesting nodig hebt te beginnen met zoeken. 

2. Vergeet niet dat huisvestingscontracten op maandbasis werken. Dit betekent dat contracten op de 1e van de maand beginnen en op de laatste dag van de maand eindigen. Het enige type contract dat in dit opzicht anders is, zijn campuscontracten, die een vaste begin- en einddatum hebben.

3. Schrijf je in op room.nl. Dit is hét landelijke platform voor studentenwoningcorporaties. Zij verzorgen betaalbare studentenwoningen. Schrijf je wel op tijd in, want de meeste steden geven woningen weg op basis van inschrijftijd. Inschrijven kan vanaf je 16^de, dus geef ook vooral je broertje of zusje op als die al 16 is. Je hoeft niet aan het studeren te zijn om je in te kunnen schrijven en wachttijd op te bouwen.

4. Probeer sociale media voor kamers. Er zijn vaak Facebook-groepen met veel aanbod. Hou er wel rekening mee dat op dit soort pagina’s moderatie vaak minder goed is, dus dat er een grotere kans is op scammers. 

5. Vergroot je zoekradius. Je kunt misschien een kamer vinden die iets verder van je onderwijsinstelling ligt als je bereid bent om het openbaar vervoer te gebruiken om naar je lessen te gaan. Dit is misschien niet ideaal, maar je vindt op deze manier misschien een kamer die beter bij je behoeften en budget past dan iets dichterbij.

6. Schrijf een uniek en goed doordacht hospiteerbericht dat je voor meerdere kamers kunt gebruiken. Een bericht waar liefde in zit dat opvalt, kan het verschil maken, aangezien verhuurders vaak veel reacties per kamer krijgen.

Het tekort aan woningen in Nederland heeft geleid tot een toename van het aantal mensen dat (vooral internationale) studenten probeert op te lichten. De problemen zijn het duidelijkst zichtbaar op ongemodereerde platforms zoals Facebookgroepen. We kunnen ons voorstellen dat het moeilijk is om te bepalen of een kameradvertentie echt is of niet. Hier zijn enkele tips en trucs om oplichting en nepaanbiedingen te voorkomen.

Wat zijn de tekenen van oplichting?

• Wanneer een aanbod te mooi is om waar te zijn

De kamer die je wordt aangeboden lijkt erg goedkoop en/of centraal. De adverteerder kan erg flexibel zijn met betrekking tot de start van de huur, meubilering en andere verzoeken. Als het te mooi lijkt om waar te zijn, is het dat meestal ook!

• De persoon die de kamer aanbiedt, werkt vanuit het buitenland

Oplichters plaatsen meestal in het Engels op platforms en sociale media, spreken meestal geen Nederlands, wonen niet in Nederland en hebben een buitenlandse bankrekening.

• Slechte communicatie

De adverteerder lijkt overdreven aardig, negeert je vragen, geeft geen duidelijke antwoorden en/of gebruikt sms-achtige zinnen. Ze kunnen je ook vragen om het gesprek buiten het (betaalde) platform voort te zetten.

• Vervalste informatie

Oplichters gebruiken meestal foto’s van andere advertenties, doen zich voor als iemand anders en kopiëren standaard huurcontracten. Ze kunnen zich zelfs voordoen als een huidige huurder om betrouwbaar over te komen. Het vergelijken van interieurfoto’s met de straat of het controleren van de afbeeldingen via omgekeerd zoeken op Google Afbeeldingen kan helpen om te voorkomen dat je wordt gescamd.

• Betalingsverzoeken

Oplichters zetten je onder druk om geld over te maken, vaak via anonieme geldtransferservices, vóórdat er een bezichtiging is geweest. Ze kunnen zeggen dat als je wacht met betalen, ze de kamer aan iemand anders zullen aanbieden. Betaal nooit voordat je een contract hebt getekend én een kamer hebt gezien. 

Wat kun je doen om te voorkomen dat je wordt opgelicht?

Weet wat je kunt verwachten

Lees je in over de gemiddelde kosten voor een kamer. Als je weet wat je kunt verwachten van de kamermarkt, kan dit je helpen aanbiedingen te herkennen die te mooi zijn om waar te zijn.

Plan een bezichtiging

Plan een afspraak in en bekijk de kamer persoonlijk of via videochat. Als je je onveilig voelt om alleen naar een bezichtiging te gaan, is het niet vreemd om een ​​vriend of ouder mee te nemen.

Wees voorzichtig op sociale media

Huurders zoeken vaak naar nieuwe huisgenoten op sociale media. Oplichters maken hier misbruik van en zijn vooral actief in zoekgroepen voor woningen op sociale media zoals Facebook. Oplichters kunnen zich voordoen als bestaande huurders of verhuurders.

Dingen die je moet vermijden

Doe geen onbeveiligde betalingen!

Als je van plan bent om een ​​huurovereenkomst aan te gaan met een particuliere verhuurder, dan raden we je aan om geen onbeveiligde betalingen vooraf te doen. Als je toch vooruitbetalingen wilt overmaken, weet dan dat sommige platforms zoals Kamernet een beveiligde betalingsservice bieden. Op deze manier wordt je geld veilig bewaard op een server, totdat je de sleutel hebt ontvangen.

Deel geen gevoelige persoonlijke gegevens

Deel geen persoonlijke documenten zoals kopieën van je paspoort of bankafschriften en creditcardnummers wanneer je reageert op een advertentie. Als je van plan bent om documenten te sturen, wees je dan bewust van de risico’s van identiteitsdiefstal en fraude. Weet ook dat de Nederlandse overheid een app aanbiedt waarmee je documenten kunt watermerken en persoonlijke informatie onleesbaar kunt maken (App store / Play Store).

Mocht je nog steeds vragen hebben over de validiteit van een advertentie, voel je dan vrij om ons te benaderen via het bovenstaande Housing Hotline Formulier

Uitvinden wat de huur voor je kamer mag zijn

In Nederland zijn de meeste woonruimtes die aan studenten worden verhuurd gereguleerd, maar veel verhuurders vragen een huurprijs die technisch gezien niet is toegestaan. De Nederlandse overheid gebruikt een puntensysteem om te bepalen wat een eerlijke kale huurprijs is.

Op de website van de huurcommissie vind je de benodigde formulieren om te controleren hoeveel punten je kamer of studio waard is en dus hoeveel huur je verhuurder voor jouw kamer of studio mag vragen.

Als je een kamer huurt en je huurcontract is ingegaan vóór 1 juli 2024, kan je dit formulier gebruiken.

Als je een kamer huurt en je huurcontract is ingegaan op 1 juli 2024 of later, kan je dit formulier gebruiken.

Als je een studio huurt, kan je dit formulier gebruiken.

Huurprijsverlaging aanvragen via de Huurcommissie

Blijkt volgens de puntentelling dat je te veel huur betaalt, dan raden wij je het volgende aan:

Vraag je verhuurder om de huurprijs te verlagen naar de toegestane huurprijs volgens het puntensysteem door hem/haar een aangetekende brief te sturen. Doe een voorstel om de huur te verlagen volgens het Nederlandse puntensysteem en voeg een bewijs toe van de controle die je online hebt uitgevoerd. Geef de verhuurder een bepaalde termijn om jou een antwoord te geven op je brief. Een redelijke termijn is ten minste vijf werkdagen.

De kans is groot dat je geen bericht van je verhuurder ontvangt. Dan is het tijd om de Huurcommissie te raadplegen. Bij de Huurcommissie kan je een zak starten om een eerlijke huurprijs vast te laten stellen. De uitspraak van de Huurcommissie is juridisch bindend. De Huurcommissie is een alternatieve, buitengerechtelijke geschillenbeslechtingsdienst. Het geeft informatie, bemiddelt en arbitreert en heeft het recht om te meten of je te veel huur betaalt, op basis van hetzelfde puntensysteem dat wordt gebruikt door

Na de uitspraak van de Huurcommissie

Als de Huurcommissie vaststelt dat je te veel huur betaalt, is je verhuurder wettelijk verplicht om het geld van de maanden dat je te veel hebt betaald, inclusief servicekosten, terug te betalen. Helaas kan en wil de Huurcommissie je hier niet bij helpen, ze kunnen alleen bepalen dat je recht hebt op restitutie.

Als blijkt dat je al een eerlijke prijs betaalde voor de kamer, dan hoef je alleen de €25 administratiekosten aan de Huurcommissie te betalen. De huurprijs wordt niet aangepast. Hoewel deze kans klein is, aangezien 8/10 zaken die bij de Huurcommissie worden ingediend over de hoogte van de huur, een uitspraak in het voordeel van de huurder krijgen.

Het is belangrijk om er rekening mee te houden dat een juridische procedure met je verhuurder over de huurprijs helaas geen leuke bezigheid is. Het kan frustrerend zijn, veel energie van je vergen en kan resulteren in een slechte relatie met je verhuurder. Je staat echter volledig in je recht dit te doen en het is belangrijk dat studenten hiervoor opkomen! Als meer studenten dit doen, wordt de kans kleiner dat verhuurders in de toekomst een oneerlijke huurprijs blijven vragen. Als ze je intimideren of bedreigen over de procedure, neem dan contact op met je gemeente (elke gemeente heeft een plek waar u verhuurders kunt melden voor slecht gedrag), de politie (afhankelijk van hoe ernstig de bedreigingen zijn) of je lokale huurteam. Een positievere noot: een verhuurder kan je niet zomaar uit je kamer zetten om dit soort redenen, aangezien je daarvoor wettelijk beschermd bent.

Je Huisbaas moet je borg binnen 14 dagen na afloop van de huurperiode terugbetalen, zolang je de woning die je huurde volgens de afspraken of zonder schade hebt achtergelaten.

Er is een limitatieve lijst van zaken waarvoor een verhuurder (een deel van) je borg mag inhouden. Dit zijn:

– Schade aan de woning veroorzaakt door de huurder

– Achterstallige huur

– Onbetaalde servicekosten

– Onbetaalde energieprestatievergoeding

Mocht er een narekening moeten worden gedaan, dan moet de verhuurder het resterende bedrag binnen 30 dagen terugbetalen, in plaats van 14. Andere zaken zoals slijtage en schade als gevolg van slecht of achterstallig onderhoud door de verhuurder, mogen door een verhuurder niet van de borg worden ingehouden.

Heeft je verhuurder geweigerd (een deel van) de borg aan het einde van de huurperiode terug te betalen, een eerste stap is een formele brief sturen waarin je (een deel) van je borg terugvraagt. Een sjabloon voor zo’n brief vind je hier.

Heeft de verhuurder niet gereageerd op de formele brief? Dan raden we je aan om contact met ons op te nemen via het bovenstaande formulier. Wij helpen je graag bij het vinden van juridische ondersteuning

Juiste documentatie: geschillen over borg voorkomen

Je kunt op verschillende manieren een geschil over de borg met je verhuurder voorkomen. Maak bij aanvang van de huurovereenkomst een zo volledig mogelijke inventaris van de woning in samenwerking met je verhuurder. Als er bij aanvang van de huur geen rapport is opgesteld, wordt verwacht dat de woning op een goede manier aan jou is opgeleverd. En leg vóór het einde van de huurovereenkomst je woonruimte zo goed mogelijk vast. Zo kan je aan de verhuurder bewijzen dat je de woning in een goede staat hebt achtergelaten.

Finding a room/house in the Netherlands is a huge challenge and you are not the only one looking. There is a shortage of approximately 30,000 student residences throughout the country. This creates a tight housing market, in which many students compete for a relatively small number of rooms.

Unfortunately, the LSVb itself is not a student housing organisation and therefore cannot directly help students find accommodation. However, we have compiled information that we hope will make it easier for you as a student to find a room.

We have compiled a list of reliable websites and Facebook groups for you to check out. We hope this will be a suitable starting point.

Here are our best tips to help you in your search for a room:

1. Start your search early – we recommend starting your search at least 3 months before you need accommodation.

2. Remember that housing contracts are on a month-by-month basis. This means that contracts start on the 1st of the month and end on the last day of the month. The only type of contract that is different in this respect are on-campus contracts, which have a fixed start and end date.

3. Register on room.nl. This is the national platform for student housing associations. They provide affordable student accommodation. Be sure to register in good time, as most cities allocate accommodation based on registration time. You can register from the age of 16, so be sure also to register your brother or sister if they are already 16.

You do not have to be studying to register and build up waiting time.

4. Check social media for rooms. There are often Facebook groups with a lot of offers. Keep in mind that there is often less supervision on these types of pages, so there is a higher chance of encountering scammers.

5. Expand your search radius. You may be able to find a room that is a little further away from your educational institution if you are willing to use public transport to get to your classes. This may not be ideal, but you may find a room that better suits your needs and budget than something closer by.

6. Write a unique and well-thought-out application message that you can use for multiple rooms. A message that shows you care and stands out can make all the difference, as landlords often receive many responses per room

The housing shortage in the Netherlands has led to an increase in the number of people trying to scam (especially international) students. The problems are most evident on unmoderated platforms such as Facebook groups. We can imagine that it is difficult to determine whether a room advertisement is genuine or not. Here are some tips and tricks to avoid scams and fake offers.

What are the signs of a scam?

• When an offer is too good to be true

The room you are being offered seems very cheap and/or centrally located. The advertiser may be very flexible about the start of the lease, furnishing and other requests. If it seems too good to be true, it usually is!

• The person offering the room works from abroad

Scammers usually post in English on platforms and social media, do not speak Dutch, do not live in the Netherlands and have a foreign bank account.

• Poor communication

The advertiser seems overly friendly, ignores your questions, does not give clear answers and/or uses text message-style sentences. They may also ask you to continue the conversation outside of the (paid) platform.

• Falsified information

Scammers usually use photos from other advertisements, pretend to be someone else and copy standard rental contracts. They may even pretend to be a current tenant to appear trustworthy. Comparing interior photos with the street or checking the images via reverse search on Google Images can help prevent you from being scammed.

• Payment requests

Scammers pressure you to transfer money, often via anonymous payment services, before you have even viewed the property. They may say that if you wait to pay, they will offer the room to someone else. Never pay before you have signed a contract and viewed the room.

What can you do to prevent being scammed?

Know what to expect

Read up on the average cost of a room. Knowing what to expect from the rental market can help you recognise offers that are too good to be true.

Schedule a viewing

Schedule an appointment and view the room in person or via video chat. If you feel unsafe going to a viewing alone, it is not unusual to bring a friend or parent with you.

Be careful on social media

Tenants often look for new flatmates on social media. Scammers take advantage of this and are particularly active in search groups for housing on social media such as Facebook. Scammers may pose as existing tenants or landlords.

Things to avoid

Do not make unsecured payments!

If you are planning to enter into a rental agreement with a private landlord, we recommend that you do not make any unsecured payments in advance. If you still want to make advance payments, be aware that some platforms, such as Kamernet, offer a secure payment service. This way, your money is kept safe on a server until you have received the key.

Do not share sensitive personal information

Do not share personal documents such as copies of your passport or bank statements and credit card numbers when responding to an advertisement. If you plan to send documents, be aware of the risks of identity theft and fraud. Also, know that the Dutch government offers an app that allows you to watermark documents and make personal information unreadable (App store / Play Store).

If you still have questions about the validity of an advertisement, feel free to contact us via the Housing Hotline Form above.

Finding out what the rent for your room should be

In the Netherlands, most student accommodations are regulated, but many landlords charge rents that are technically not allowed. The Dutch government uses a points system to determine what a fair basic rent is.

On the Rent Assessment Committee website, you will find the necessary forms to check how many points your room or studio is worth and therefore how much rent your landlord is allowed to charge for your room or studio.

If you are renting a room and your tenancy agreement started before 1 July 2024, you can use this form.

If you are renting a room and your tenancy agreement started on 1 July 2024 or later, you can use this form.

If you are renting a studio, you can use this form.

Requesting a rent reduction via the Rent Assessment Committee

If the points system shows that you are paying too much rent, we recommend the following:

Ask your landlord to reduce the rent to the permitted rent according to the points system by sending him/her a registered letter. Make a proposal to reduce the rent according to the Dutch points system and include proof of the check you carried out online. Give the landlord a specific period of time to respond to your letter. A reasonable period is at least five working days.

There is a good chance that you will not receive a response from your landlord. If this is the case, it is time to consult the Rent Assessment Committee. You can file a case with the Rent Assessment Committee to have a fair rent determined. The Rent Assessment Committee’s decision is legally binding. The Rent Assessment Committee is an alternative, out-of-court arbitration service. It provides information, mediates and arbitrates, and has the right to assess whether you are paying too much rent, based on the same points system.

After the Rent Assessment Committee’s ruling

If the Rent Assessment Committee determines that you are paying too much rent, your landlord is legally obliged to refund the money for the months that you have overpaid, including service costs. Unfortunately, the Rent Assessment Committee cannot and will not help you with this; they can only determine that you are entitled to a refund.

If it turns out that you were already paying a fair price for the room, you will only have to pay the £25 administration fee to the Rent Assessment Committee. The rent will not be adjusted. Although this is unlikely, as 8/10 cases submitted to the Rent Assessment Committee concerning the amount of rent are decided in favour of the tenant.

It is important to bear in mind that legal proceedings with your landlord over the rent are unfortunate and unpleasant. It can be frustrating, energy-intensive and may result in a poor relationship with your landlord. However, you are fully within your rights to do so and it is important that students stand up for themselves! If more students do this, landlords will be less likely to continue charging unfair rents in the future. If they intimidate or threaten you about the proceedings, contact your local council (every council has a place where you can report landlords for misconduct) or the police (depending on how serious the threats are) or your local rent team. On a more positive note, a landlord cannot simply evict you from your room for these reasons, as you are legally protected.

Your landlord must refund your deposit within 14 days of the end of the rental period, as long as you have left the property you rented in accordance with the agreements and without damage.

There is an exhaustive list of reasons for which a landlord may retain (part of) your deposit. These are:

• Damage to the property caused by the tenant
• Rent arrears
• Unpaid service charges
• Unpaid energy performance charges

If a final settlement is required, the landlord must refund the remaining amount within 30 days, instead of 14. Other items such as wear and tear and damage resulting from poor or overdue maintenance by the landlord may not be deducted from the deposit by the landlord.

If your landlord has refused to refund (part of) the deposit at the end of the tenancy period, the first step is to send a formal letter requesting (part of) your deposit back. You can find a template for such a letter here.

Has the landlord not responded to the formal letter? Then we recommend that you contact us using the form above. We will be happy to help you find legal support.

Proper documentation: preventing disputes about deposits

There are several ways to prevent disputes with your landlord about the deposit. At the start of the tenancy agreement, make as complete an inventory of the property as possible in collaboration with your landlord. If no report has been drawn up at the start of the tenancy, it is expected that the property has been handed over to you in good condition. And before the end of the tenancy agreement, record your living space as accurately as possible. This way, you can prove to the landlord that you have left the property in good condition.